Kira hukuku, yapısı gereği kendine özgü ve teknik detaylar barındıran çok sayıda dava türünü içermektedir. Bu davaların bir kısmı ancak kesinleşmesi hâlinde hukuki sonuç doğururken; diğer bir kısmında ise davalı taraf, istinaf ve temyiz aşamalarında “icranın geri bırakılması” (tehir-i icra) müessesesini işleterek icra sürecini durdurabilmektedir. Bu bağlamda, kanun yollarına başvuru için aranan istinaf ve temyiz sınırlarının doğru tespit edilmesi hem davacı hem de davalı tarafların dava ve icra stratejilerini belirlemeleri açısından kritik bir öneme sahiptir. Bu yayında, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda kanun yolu sınırlarını belirleyen temel kurallar ve güncel yargı uygulamaları incelenmektedir.

1.             2026 Yılı İstinaf ve Temyiz Sınırları

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda (“HMK”) öngörülen parasal sınırlar HMK Ek Madde 1 gereği, her takvim yılından itibaren geçerli olmak üzere o yıl için tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında güncellenmektedir. İstinaf ve temyiz sınırı HMK’daki kurallara göre belirlenen davalarda 2026 yılı istinaf ve temyiz sınırları aşağıdaki gibidir:

Kira ilişkisinden doğan davaların bir kısmında, İcra ve İflâs Kanunu (“İİK”) hükümleri uygulanmakta, bu davalar icra hukuk mahkemesinde açılmakta ve bu davalar bakımından istinaf ve temyiz sınırı İİK hükümlerine göre belirlenmektedir. İstinaf ve temyiz sınırı İİK’daki kurallara göre belirlenen davalarda 2026 yılı istinaf ve temyiz sınırları aşağıdaki gibidir:

2.             Zaman Bakımından Uygulama: Dava Tarihindeki Sınır Mı? Karar Tarihindeki Sınır Mı?

HMK Ek Madde 1 uyarınca istinaf ve temyiz sınırları, her takvim yılı başından geçerli olmak üzere o yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranında güncellenir. Yakın zamana kadar bir kararın istinaf veya temyize tabi olup olmadığı belirlenirken, karar tarihinde geçerli olan sınır esas alınmaktaydı. Ancak Anayasa Mahkemesi, 2023/182 E., 2024/203 K. sayılı ve 4 Aralık 2024 tarihli kararıyla[1], sınırın “hükmün verildiği tarihe” göre belirlenmesini öngören kuralı; tarafların kanun yoluna başvuru imkânını ölçüsüz biçimde sınırladığı gerekçesiyle Anayasa’ya aykırı bularak iptal etmiştir. İptalin ardından 4 Haziran 2025 tarihinde yapılan değişiklikle, artık dava tarihinde geçerli olan sınır esas alınmaktadır.

Bu ayrımın pratik önemini bir örnekle göstermek mümkündür. İstinaf sınırının davanın açıldığı yıl 40.000 TL, kararın verildiği yıl ise 50.000 TL olduğunu varsayalım. Uyuşmazlığa esas tutarın 45.000 TL olması hâlinde, eski uygulamada karar tarihindeki 50.000 TL’lik sınır esas alınacağından karar kesin sayılacak ve istinaf yolu kapalı olacaktı. Yeni uygulamada ise dava tarihindeki 40.000 TL’lik sınır esas alındığından, 45.000 TL bu sınırı aştığı için istinaf yolu açık kalacaktır.

3.             Uyuşmazlık Türüne Göre İstinaf ve Temyiz Sınırı

3.1.       Kira Tespit Davası

Kira tespit davalarında istinaf ve temyiz sınırı, dava konusu kira bedelindeki artış üzerinden belirlenmektedir. Yaygın uygulamaya göre sınıra esas tutar, mahkemece tespit edilen yeni kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki farkın yıllık tutarıdır.[2] Bununla birlikte, sınıra esas tutarın; davacının talep ettiği kira bedeli ile tespit edilen yeni kira bedeli arasındaki farkın yıllık tutarı üzerinden belirlenmesini ifade eden kararlar da bulunmaktadır.^[3]

“Kira parasının tespiti davalarında kesinlik sınırının tespit edilen kira parası farkının yıllık miktarı esas alınarak belirlenmesi gerekmektedir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2022/7487 E., 2022/9081 K., T. 1.12.2022)

3.2.       Tahliye Davası

Türk Borçlar Kanunu’ndaki sebeplere dayalı olarak sulh hukuk mahkemelerinde açılan tahliye davalarında istinaf sınırı, davanın açıldığı tarihteki yıllık kira bedeline göre belirlenir. Temyiz sınırı bakımından ise HMK m. 362/1-b uyarınca, dava tarihindeki üç aylık kira bedelinin o tarihte geçerli temyiz sınırını aşıp aşmadığı üzerinden bir değerlendirme yapılmaktadır.^[4]

3.3.       İtirazın İptali ve/veya Tahliye Davası

İİK m. 269/d ve devamında yer alan hükümler uyarınca başlatılan tahliye talepli ilamsız icra takiplerinde, kiracının takibe itiraz edip etmemesine ve itiraz etmesi halinde itirazının içeriğine göre kiraya veren, sulh hukuk mahkemelerinde itirazın iptali ve/veya tahliye davası açmayı değerlendirebilir. Bu durumda davacının talebi yalnızca para alacağına ilişkin bir icra takibine yapılan itirazın iptali ise istinaf ve temyiz sınırı takibe konu alacak miktarına göre belirlenir. Diğer yandan davacının tahliye talebi de bulunuyorsa, istinaf sınırı yönünden dava tarihindeki yıllık kira miktarı ve temyiz sınırı yönünden dava tarihindeki üç aylık kira bedeli dikkate alınmaktadır.

3.4.       İtirazın Kaldırılması ve/veya Tahliye Davası

İtirazın kaldırılması ve tahliye davalarında istinaf ve temyiz sınırı, icra takibine konu edilen tutar ile takip tarihindeki yıllık kira bedelinin toplamı üzerinden belirlenir. Bu toplam, takip tarihinde geçerli istinaf veya temyiz sınırının altında kalıyorsa karar kesin nitelik taşır.^[5]

3.5.       Tahliye Taahhüdüne Dayalı Başlatılan İcra Takibine İlişkin Açılan İtirazın Kaldırılması/İptali Davası

Kiraya veren, kiracının verdiği tahliye taahhütnamesine dayanarak İİK m. 272 uyarınca icra takibi başlatabilir. Kiracının bu takibe itiraz etmesi hâlinde kiraya veren, itirazın içeriğine göre icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması veya sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açabilir.

İtirazın kaldırılması yoluna başvurulduğunda İİK’da öngörülen istinaf ve temyiz sınırları uygulama alanı bulur. Buna göre, ilk derece mahkemesinin kararına karşı istinaf veya temyiz yoluna gidilip gidilemeyeceği, dava tarihindeki yıllık kira miktarının dava tarihinde geçerli istinaf veya temyiz sınırını aşıp aşmadığına göre belirlenir.

Bununla birlikte Yargıtay’ın yakın tarihli kararlarında, istinaf ve temyiz sınırı değerlendirmesini tahliye taahhüdünün verildiği tarihteki yıllık kira bedeli üzerinden yapan bir eğilim de görülmektedir.^[6]

İtirazın iptali davası açılması halinde ise, HMK’da öngörülen istinaf ve temyiz sınırları uygulama alanı bulacaktır. Buna göre, ilk derece mahkemesinin kararına karşı istinaf yoluna gidilip gidilemeyeceği, dava tarihindeki bir yıllık kira bedelinin, dava tarihindeki istinaf sınırını aşıp aşmadığına göre belirlenecektir. Temyiz edilebilirlik yönünden ise, dava tarihindeki üç aylık kira bedeli ile dava tarihindeki temyiz sınırı bakımından bir inceleme yapılacaktır.

4.             Genel Değerlendirme

Kira hukukundan doğan uyuşmazlıkların kendine özgü yapısı, bu uyuşmazlıklara ilişkin başlatılacak süreçlerde arzu edilen sonucun temin edilebilmesi için titiz bir hukuki değerlendirme gerektirmektedir. İstinaf ve temyiz sınırları, kararın icra safhasını doğrudan etkilediği için bu değerlendirmede dikkate alınması gereken önemli bir unsur haline gelmektedir. Özellikle Anayasa Mahkemesi’nin “dava tarihi” esasını getiren güncel iptal kararı, HMK’da yapılan değişiklik ve Yargıtay’ın tahliye taahhütlerine ilişkin “taahhüt tarihi” odaklı yeni yaklaşımı, hukuki süreçlerin başlatılmasından önce kanun yollarına erişim hakkının detaylıca değerlendirilmesini zorunlu kılmaktadır. Uyuşmazlığın sulh hukuk veya icra hukuk mahkemesinde görülmesine göre değişen farklı parasal sınırlar ile her dava türünün kendine özgü hesaplama yöntemleri dikkate alındığında; sürecin en başından itibaren uygulanacak stratejinin, nihai kararın kanun yolu denetiminden geçip geçemeyeceğini doğrudan etkilediği göz önünde bulundurulmalıdır.

[1] Anayasa Mahkemesi’nin 4 Aralık 2024 tarihli, 2023/182 E. ve 2024/203 K. sayılı kararı.

[2] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 1 Aralık 2022 tarihli 2022/7487 E. 2022/9081 K. sayılı kararı; Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin 15 Mart 2024 tarihli 2024/676 E. 2024/1019 K. sayılı kararı, Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi’nin 19 Şubat 2024 tarihli 2024/385 E. 2022/1456 K. sayılı kararı.

[3] İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi’nin 21 Mayıs 2026 tarihli, 2024/2242 E. ve 2026/1952 K. sayılı kararı.

[4] İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi’nin 27 Mart 2024 tarihli, E. 2024/1057 ve K. 2024/842 sayılı kararı.

[5] Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 6 Ekim 2025 tarihli, E. 2025/6560 ve K. 2025/5901 sayılı kararı; Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 26 Ekim 2023 tarihli, 2023/7695 E. ve 2023/6776 K. sayılı kararı.

[6] Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 13 Ekim 2025 tarihli, E. 2025/3953 ve K. 2025/6172 sayılı kararı.