Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (“HGK”), 10 Eylül 2025 tarihli oy çokluğuyla verdiği kararda (“Karar”), üzerindeki binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmaz açısından maliklerin arsa payının düzeltilmesi davası açmalarında hukuki yarar bulunduğuna ve kat irtifakının kurulduğu tarih itibarıyla arsa paylarının düzeltilmesini gerektiren unsurların incelenerek dava konusunda karar verilmesi gerektiğine hükmetti.

HGK’nın bu değerlendirmemizde işleyeceğimiz kararı (“Karar”), bu karardan önceki dönemde yaygın olarak kabul edilen arsa payının düzeltilmesi davasının mutlaka kat mülkiyeti veya kat irtifakı sona ermeden önceki dönemde açılması gerektiğine dair anlayışı sorgulatması bakımından önem arz ediyor.

İlk Derece Mahkemesi Kararı ve Gerekçesi

İlk Derece Mahkemesi tarafından incelenen dava, uygulamada sıklıkla karşılaştığımız ve genellikle kentsel dönüşüm sürecinden önceki dönemde bazı kat maliklerinin bağımsız bölümlerinin fiziken daha büyük olması, konumunun veya özelliklerinin daha elverişli olması gibi nedenlerin varlığına rağmen daha düşük arsa payına sahip olmaları nedeniyle arsa paylarının düzeltilmelerine ilişkin açılan arsa payı düzeltme davasıdır.

Davaya verilen cevapta; binanın 1967 yılında inşa edildiği, yaklaşık 50 yıl boyunca hiçbir kat malikinin arsa payının düzeltilmesi talebinde bulunmadığı ve bilirkişilerce binanın 50 yıl önceki fiili durumu hakkında inceleme yapılamayacağı gibi savunmalarla davanın reddine karar verilmesi talep edilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi tarafından verilen kararda; binada yer alan dairelerin konumları, değerleri, mimari özellikleri ve diğer birçok özelliğin dikkate alınması sonucunda, kat mülkiyeti kurulurken eşit şekilde dağıtılan arsa paylarının düzeltilmesi yönünde davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi Kararı ve Gerekçesi

İlk Derece Mahkemesi tarafından verilen karara ilişkin bir davalının mülkiyetinde yer alan bağımsız bölümü devralan tarafından yapılan istinaf başvurusu sonucunda, Bölge Adliye Mahkemesi, Kat Mülkiyeti Kanunu m.47/1 uyarınca ana yapının tümünün harap olması halinde ana gayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ereceğini, ana taşınmazdaki binanın Bölge Adliye Mahkemesi tarafından istinaf incelemesi yapıldığı esnada yıkılması nedeniyle davanın konusuz kaldığını belirterek davanın konusuz kalması nedeniyle esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar vermiştir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi Kararı ve Gerekçesi

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi; Bölge Adliye Mahkemesi’nin yukarıda özetlenen kararına ilişkin verdiği bozma kararında, dava konusu ana yapının yıkıldığı ancak taraf iradeleri ile yeniden arsa payları belirlenmek suretiyle kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmediği, dolayısıyla davacının halen arsa payı düzeltilmesi davasını ikame etmesinde hukuki yararının bulunduğunu, arsa paylarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp sonuca göre karar verilmesi gerektiğini ifade etmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi Direnme Kararı ve Gerekçesi

Bölge Adliye Mahkemesi; Kat Mülkiyeti Kanunu m.47/1’e atıfla ana yapının tümünün harap olduğundan kat mülkiyetinin kendiliğinden sona erdiğini, buna ilişkin sicilin düzeltilmesinin idari bir işlem olduğunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a göre yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda paydaşların yeniden bina yapmaya karar vermeleri halinde yeni yapılacak binanın nasıl yapılacağını, kat irtifakının nasıl düzenleneceğini, arsa paydaşlarının kendi aralarında ve binayı yapacak yüklenici ile anlaşmalarına bağlı olduğunu, aksine kabulün afet riski altındaki alanların dönüşüm sürecini de uzatacağını ifade ederek direnme kararı vermiştir.

Hukuk Genel Kurulu Kararı

Bölge Adliye Mahkemesi’nin yukarıda anılan direnme kararı doğrultusunda dosyayı inceleyen HGK; dava konusu taşınmazın istinaf incelemesi esnasında 21 Ağustos 2020 tarihinde yıkıldığını, bu nedenle arsa paylarının yeniden düzenlenmesine ilişkin açılan davanın yargılaması sırasında yapının yıkılması halinde davanın konusuz kalıp kalmadığı hususu üzerinde durulması gerektiğini ifade etmiştir.

HGK; dava konusu alacağın ödenmesi, menkul malın davacıya teslim edilmesi, taşınmazın tahliye edilmesi gibi bazı hallerde dava devam ederken davanın konusuz kalabileceğini ve bu hallerde mahkemenin esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar vermesi gerektiğini, ancak dava sırasında meydana gelen bir olay nedeniyle davanın konusuz kalmış sayılabilmesi için artık her iki tarafın da davanın esası hakkında karar verilmesinde hiçbir hukuki yararının kalmamış olması gerektiğini belirtmiştir.

HGK, somut olaya ilişkin değerlendirmesinde; dava konusu ana yapının yargılama esnasında yıkıldığını ancak taraf iradeleri ile yeniden arsa payları belirlenerek kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulmadığını, ana yapıdaki kat maliklerinin üzerindeki bina yıkıldıktan sonra arsa haline gelen taşınmazda arsa payları oranında arsaya ortak mülkiyet esaslarına göre malik olacaklarını ve bu nedenle davacı kat malikinin halen dava açmakta hukuki yararının devam ettiğini ve davanın konusuz kalmadığının kabul edilmesi gerektiğini belirtmiştir. Bu doğrultuda, hukuki yararın devam etmesinden hareketle HGK, ilgili bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibarı ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan ek rapor alınması, arsa paylarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılması ve sonucuna göre karar verilmesi gerektiğine hükmetmiştir.

Değerlendirme

Arsa payının düzeltilmesine ilişkin davalarda yaygın anlayış, ana yapının yıkılmasının arsa payının düzeltilmesi davasının fiziki ve hukuki temelini ortadan kaldıran bir durum olduğuna yönelikti ve “bina yıkıldıktan sonra arsa payının düzeltilmesi davası açılamaz” veya “yargılama esnasında bina yıkılırsa, arsa payının düzeltilmesi davası reddedilir” şeklindeydi. Bu yazımızda incelediğimiz Karar’dan hareketle, HGK’nın ana yapının yargılama esnasında yıkılmış olmasının, ana yapı yıkılmadan önceki dönemde maliki olduğu bağımsız bölümün özellikleri nedeniyle arsa payının daha yüksek olması gerektiğini iddia eden davacı kat malikinin (ana yapı yıkıldıktan sonra kat mülkiyeti sona ereceğinden malik olarak ifade etmeyi daha uygun buluyoruz) arsa payının düzeltilmesi davası açılmasında hukuki yararını ortadan kaldırmadığını değerlendirdiğini anlıyoruz. Karar’ın arsa payının düzeltilmesi davasında ana yapının yıkılmış olmasının tek başına hukuki yararı ortadan kaldırmadığını göstermesi açısından önemli olduğunu değerlendiriyoruz.